Договор аренды более 11 месяцев подлежит регистрации. Государственная регистрация пролонгированного договора аренды недвижимости

Договор аренды более 11 месяцев подлежит регистрации. Государственная регистрация пролонгированного договора аренды недвижимости

Договор аренды более 11 месяцев подлежит регистрации. Государственная регистрация пролонгированного договора аренды недвижимости

Просмотрен 396 раз
Задан 2011-11-08 09:48:43 +0400 в теме “Гражданское право” из г. Москва

Подлежит ли регистрации договор аренды помещения сроком более 11 месяцев? договор между юрид.

лицами! мне необходимо именно знать как обстоит дело в 2011 году? *** ранее такой договор подлежал обязательной регистрации! в данный момент договор заключили на неопределенный срок (так как определить конкретный срок в данный момент затруднительно). договор не регистрируем. инспектор из налоговой настаивает на регистрации договора, иначе расходы по аренде в затраты не пройдут.

Оговорка общего неудобства заключается в том, чтобы не допустить, чтобы оккупант выполнял или разрешал другим совершать нежелательные действия, которые могут вызвать помехи у помещика или соседей. Арендодатели часто предпочитают сделать это триггером для прекращения без предупреждения – хотя это почти наверняка будет спорным и не очень практичным на самом деле.

Общие вопросы, вызывающие озабоченность в отношении аренды или аренды любого характера

Помимо упомянутых выше положений, арендаторы и арендодатели должны быть осведомлены о других основных и специфических деталях их правовых отношений, установленных законом. Например, арендатор должен знать о том, что разрешение арендодателя требуется до начала каких-либо серьезных изменений в собственности.

Удалить |

Жильцу следует с осторожностью относиться к положениям, предусматривающим автоматическое увеличение арендной платы, произвольные поправки к существующим условиям договора арендодателем и любое положение, которое разрешает арендодателю в любое время входить в собственность.

Срок уведомления о прекращении договора аренды играет роль почти для всех, по крайней мере один раз в жизни, как, например, в первой арендованной квартире, и может быть слишком запутанным.

В зависимости от типа арендованной квартиры, договора аренды и обстоятельств прекращения, отдельные сроки могут значительно отличаться, без предварительного уведомления или с чрезвычайной задержкой, из-за специального права прекращения.

Это относится как к арендодателю, так и к арендатору при прекращении договора аренды.

Ответов (1)

Статья 651. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения. 2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договор аренды нежилого помещения, заключенный на неопределенный срок, не подлежит государственной регистрации (несмотря на то, что фактический срок действия такого договора может превышать один год). Такая позиция следует из буквального толкования п. 2 ст.

651 ГК РФ (который предусматривает обязательность государственной регистрации только срочных договоров, заключенных на срок не менее года) и подтверждается арбитражной практикой (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 8 февраля 2002 г. по делу N А79-146-2001-СК2-170, Постановление ФАС Московского округа от 23 января 2001 г.

по делу N КГ-А40/6418-00, Постановления ФАС Северо-Западного округа от 13 мая 2004 г. по делу N А56-27225/03, от 25 января 2008 г. по делу N А26-394/2007). Не подлежит государственной регистрации также договор аренды, возобновленный в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ на неопределенный срок после окончания основного срока при отсутствии возражений сторон (см. п.

11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“, далее – информационное письмо Президиума ВАС РФ N 59).

Мы покажем вам, что называется периодом уведомления о заключении договора аренды, и как долго это в целом является отличным обзором. Период уведомления означает период между датой получения уведомления о прекращении бенефициаром и фактическим окончанием аренды.

Поэтому необходимо, чтобы релевантность срока уведомления заключалась в существовании прекращения аренды. Отсюда ясно, что термин уведомления может использоваться только в контексте тех договоров аренды, где возможно прекращение. В принципе, положения о сроке уведомления, следовательно, играют определенную роль в бессрочных договорах аренды!

  • Регистрация договора аренды — Регистрация договора аренды.. 1 ответ . Москва Просмотрен 89 раз.Задан 2011-10-15 10:15:53 +0400 в тематике “Гражданское право”
  • Что правомочной договор аренды или договор найма…если он заключается между физическими лицами? — Что правомочной договор аренды или договор найма…если он заключается между физическими лицами?.. 1 ответ . Москва Просмотрен 108 раз.Задан 2011-05-18 10:44:24 +0400 в тематике “Гражданское право”
  • Подлежит ли обязательной гос. или нотариальной регистрации договор аренды земельного участка? — Подлежит ли обязательной гос. или нотариальной регистрации договор аренды земельного участка?.. 1 ответ . Москва Просмотрен 118 раз.Задан 2011-07-26 15:04:44 +0400 в тематике “Земельное право, ресурсы”
  • Договор аренды для лицензии на продажу алкоголя — Договор аренды для лицензии на продажу алкоголя.. 1 ответ . Москва Просмотрен 490 раз.Задан 2012-03-28 13:33:21 +0400 в тематике “Бизнес”
  • Не подлежит регистрации – значит, регистрировать можно? (земельное право) — Не подлежит регистрации – значит, регистрировать можно? (земельное право).. 1 ответ . Москва Просмотрен 187 раз.Задан 2012-01-23 14:05:09 +0400 в тематике “Недвижимость”
  • Договор аренды нежилого помещения и земельного участка. нужна консультация. — Договор аренды нежилого помещения и земельного участка. нужна консультация… 1 ответ . Москва Просмотрен 186 раз.Задан 2012-03-14 11:48:13 +0400 в тематике “Недвижимость”
  • Регистрация договора аренды.Подлежит ли государственной регистрации договор аренды, заключенный без определения срока. — Регистрация договора аренды.Подлежит ли государственной регистрации договор аренды, заключенный без определения срока…

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Не подлежат государственной регистрации договоры аренды недвижимого имущества (здания, сооружения), заключенные на неопределенный срок либо на срок менее одного года (в том числе и превышающий 11 месяцев).

В случае фиксированной аренды, с другой стороны, прекращение автоматически происходит со временем. Поэтому нет основополагающей причины для периода уведомления. Обычное прекращение исключается. Разумеется, есть также исключение для каждого правила, и в этом случае: чрезвычайное прекращение с установленным законом периодом уведомления – также называется правом расторгнуть договор.

Лизингополучатель имеет право на внеочередное уведомление о расторжении с установленным законом сроком, если требуется увеличение арендной платы. Это справедливо, если увеличение арендной платы должно быть осуществлено после модернизации и увеличение арендной платы за местную сравнительную арендную плату.

Обоснование вывода: В соответствии с п. 1 ст. 164 ГК РФ сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных действующим законодательством.

Установлено законом требование о государственной регистрации и для договоров аренды зданий и сооружений. Однако государственной регистрации подлежат не все такие договоры, а только те, которые заключены на срок не менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Это требование распространяется и на договоры аренды нежилых помещений (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53).

Если арендодатель объявляет о мерах по модернизации, арендатор имеет право на внеочередное прекращение с юридическим сроком. При смерти арендатора чрезвычайное уведомление о расторжении юридически возможно, если лицо входит в аренду и есть важная причина прекращения в этом лице.

Если арендодатель отказывается разрешить арендатору сдать в аренду арендованное имущество без арендодателя, имеющего важную причину этого, арендатор имеет право на внеочередное прекращение в законное время. По истечении 30 лет договор аренды, заключенный на срок более 30 лет, может быть расторгнут обеими сторонами с установленным законом сроком.

В п. 3 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утвержденного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.

2002 N 66, разъяснено, что срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, признается в целях применения п. 2 ст. 651 ГК РФ равным году.

Такие договоры подлежат государственной регистрации, а в ее отсутствие считаются незаключенными, то есть не влекут правовых последствий. При заключении договора аренды на меньший срок (в том числе и более чем на 11 месяцев) регистрировать его не требуется.

Так, например, не требуется государственная регистрация договора аренды здания, заключенного на срок с 19 ноября 2010 г. по 17 ноября 2011 г., однако договор, заключенный на срок с 19 ноября 2010 г. по 18 ноября 2011 г. включительно, подлежит государственной регистрации.

Если объявляется чрезвычайное прекращение, например, в случае временного договора аренды, то в соответствии с условиями такого специального права на прекращение действия может быть установлен установленный законом срок или даже длительный установленный законом срок, как арендодателем, так и арендатором.

Период уведомления и продолжительность

Какой период уведомления релевантен и, в частности, как долго это время, всегда является примером. В этом случае проводится различие между договорным периодом уведомления и установленным законом периодом уведомления, в соответствии с которым приоритетным должен быть предоставлен контрактный срок уведомления.

В соответствии со ст. 621 ГК РФ при заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Заключение договора аренды на новый срок является заключением нового договора. На это указано в п.п.

31-32 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утвержденного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66.

Поэтому, если срок такого нового договора аренды менее года, он также не подлежит государственной регистрации.

Поэтому при рассмотрении периода уведомления следует сообщить следующее. Правовые положения для рассмотрения. Если правило отклоняется от юридического текста в период уведомления, согласованный период уведомления имеет значение, то есть применяется следующее.

Специальное право отмены в соответствии с арендным объектом

Специальные права аннулирования для специального аннулирования. Проще говоря, уведомление об отмене должно быть отправлено арендодателю третьим рабочим днем ​​месяца, чтобы прекращение месяца месяца месяца заканчивало аренду.

Как разъяснено в п.

10 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, утвержденного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 16.02.

2001 N 59, при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ.

Иными словами, стороны вправе предусмотреть в договоре аренды условие, согласно которому после окончания срока аренды при отсутствии возражений сторон договор считается продленным на прежних условиях. В этом случае, если первоначально договор аренды заключался на срок менее года, при его продлении на такой же срок регистрировать договор не требуется.

Закон не запрещает неоднократно продлевать договор аренды недвижимого имущества указанным способом. Само по себе такое продление, если оно осуществляется на срок менее года, не влечет необходимости регистрировать договор и не является основанием для того, чтобы рассматривать такой договор как заключенный на срок более года.

Таким образом, период уведомления начинает действовать в том же месяце с объявлением о прекращении, если уведомление о прекращении действия прошло до третьего рабочего дня этого месяца. Поэтому решающим фактором для крайнего срока является то, чтобы удостовериться, что уведомление предоставляется арендодателю.

Поскольку расторжение является односторонним заявлением о согласии, оно принимается только в том случае, если оно достигает сферы влияния бенефициара таким образом, что получатель может принять его к сведению или, при нормальных обстоятельствах, должен знать об этом.

Не требует государственной регистрации и договор аренды недвижимого имущества, в котором срок его действия не определен (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Очевидно, что в этом случае договор аренды недвижимости не может быть отнесен ни к договорам, заключенным на срок менее года, ни к договорам, заключенным на один год и более.

Такой договор аренды признается заключенным на неопределенный срок и, как разъяснил Президиум ВАС РФ в п. 11 упомянутого выше Обзора, утвержденного информационным письмом от 16.02.2001 N 59, в государственной регистрации не нуждается.

Примечание: Рабочие дни в праве аренды – также по субботам! Соответственно, субботу не всегда следует рассчитывать как рабочий день, если это третий рабочий день и, следовательно, последний день месяца месяца. В таком случае заявление о прекращении должно быть получено к концу следующего следующего рабочего дня.

Период уведомления и постоплаты

Арендатор М должен соблюдать срок уведомления 3 месяца. Для настоящего примера. В принципе, арендодатель не может быть принужден заключить договор аренды с потенциальным потенциальным арендатором и преждевременно уволить предыдущего арендатора из своего контракта.

Ответ подготовил: Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Карасевич Любовь

Контроль качества ответа: Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Александров Алексей

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг . Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.

Источник: https://www.reaestate.ru/lease-agreement-for-more-than-11-months-is-subject-to-registration-state-registration-of-a-prolonged-lease-of-real-estate/

Нужно ли регистрировать пролонгированный договор аренды

Договор аренды более 11 месяцев подлежит регистрации. Государственная регистрация пролонгированного договора аренды недвижимости

Как правильно продлить договор аренды недвижимости на прежних условиях на новый срок (11 месяцев) без регистрации в Росреестре? Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:Договор аренды недвижимости, заключенный на срок менее года, может быть пролонгирован на прежних условиях на срок 11 месяцев, в том числе путем заключения дополнительного соглашения к нему. Государственная регистрация договора при этом не требуется. Обоснование вывода:В соответствии с п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (п. 2 указанной статьи).

Здравствуйте, Мария Викторовна!ГК РФ обязывает регистрировать договор аренды, заключенный на срок более одного года. Так согласно ст.

651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Если Ваш договор изначально заключается на 11 месяцев, то осуществлять государственную регистрацию не требуется, т.к. срок действия договора меньше года. Давайте же разберемся со сроком пролонгации договора аренды.

Если в договоре аренды будет написано, что после окончания первоначального срока аренды договор пролонгируется «на неопределенный срок», то получается, что стороны договора (арендодатель и арендатор) заранее не знают, на какой срок будет продлен договор, это может быть и месяц, и три месяца и три года.

Государственная регистрация пролонгированного договора аренды

Внимание

Напомним, что от исполнения договора аренды недвижимости, заключенного на неопределенный срок, каждая из его сторон может отказаться в любое время, предупредив об этом другую сторону за три месяца, если иной срок для предупреждения не установлен законом или договором (п. 2 ст. 610 ГК РФ). 2. В соответствии с п.

2 ст. 1 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. В силу п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст.

422 ГК РФ). Изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или самим договором (п. 1 ст. 450 ГК РФ).

Продление договора аренды

Достаточно указать следующие существенные условия:

  • наименование документа (дополнительное соглашение о продлении срока аренды жилого/нежилого помещения по договору аренды №…);
  • описание сторон процесса, их реквизиты и контактная информация;
  • указание на производимые изменения.

Пример формулировки: Изложить пункт (№ пункта) договора аренды № (номер договора) в следующей редакции: Арендодатель предоставляет Арендатору жилое помещение общей площадью 45 кв. м.

, находящееся по адресу: (указывается адрес нахождения помещения) во временное владение и пользование на срок с (указать срок начала договора) по (указать срок окончания действия контракта). В конце доп.

соглашения сторонам нужно расписаться и, при необходимости, заверить документ печатями организаций.

8. государственная регистрация пролонгации договора аренды на тот же срок

Пунктом 2 статьи 651 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Если же договор аренды здания (сооружения) заключен на срок менее года, он не требует государственной регистрации и считается заключенным с момента подписания его сторонами. Аналогичные правила применяются и к договорам аренды нежилых помещений (п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53).

При прекращении договора арендованная недвижимость должна быть возвращена арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных п. 1 ст. 655 ГК РФ (п. 2 той же статьи).

Как оформить пролонгацию договора аренды, заключенного на срок 11 месяцев?

Если стороны заключили арендное соглашение на определенный срок, то есть указали конкретную дату окончания правоотношений, то по наступлении указанного срока нужно решить – продлевать аренду или нет.

Также требуется разрешить вопрос – нужно ли заключать дополнительное соглашение и нужно ли его регистрировать в Росреестре? Обо всех нюансах процедуры пролонгации арендного договора поговорим далее.

Что это такое Под пролонгацией арендного контракта подразумевается процедура продления договора аренды после истечения срока его действия.

Важно

К примеру, контрагенты заключили соглашение сроком на 6 месяцев. По прошествии указанного срока они не имеют взаимных претензий, и решают продолжить сотрудничество. И тут возникает резонный вопрос, что делать – заключать доп.

Источник: https://vip-real-estate.ru/2018/05/06/nuzhno-li-registrirovat-prolongirovannyj-dogovor-arendy/

Пролонгация договора аренды: образцы 2019 г. доп. соглашения, условия

Договор аренды более 11 месяцев подлежит регистрации. Государственная регистрация пролонгированного договора аренды недвижимости

Последние изменения: Май 2019

Передавая имущество в пользование другому лицу, собственник договаривается об определенном периоде, в течение которого недвижимость будет оставаться у арендатора.

Как и любой другой юридически значимый документ, арендное соглашение оформляется согласно действующим законодательным нормам.

Если арендные отношения ограничены указанным в соглашении сроком, к моменту окончания его действия необходима пролонгация договора аренды, либо прекращение.

Одним из наиболее важных вопросов, требующих разъяснения, является определение, каким образом продлить аренду и нужна ли государственная регистрация договора аренды.

Основные положения о пролонгации договора аренды

Под формулировкой «пролонгация аренды» подразумевается продление арендных отношений по истечении периода действия договора. Закон разрешает передачу в аренду на любой срок по усмотрению сторон, однако, в зависимости от длительности действия договора, есть свои нюансы.

Если контракт истекает через 11 месяцев после его заключения, он признается краткосрочным. Аренда сроком более года требует регистрации прав арендатора в единой базе Росреестра.

Установление срока по договору регулируется общим гражданским законодательством. Основные нормы по возобновлению аренды можно найти в ст. 621 ГК РФ.

Согласно ч.1 ст. 621, продление существующих отношений для арендатора возможно на следующих условиях:

  • Добросовестное выполнение положений текущего контракта дает приоритет в право на пролонгацию при выборе нового арендатора.
  • Для продления необходимо соблюсти процедуру оповещения арендодателя заранее, до истечения документа. Период, отводимый для уведомления собственника, указывают в пунктах первичного договора, а при его отсутствии придерживаются принципа разумности.

В соответствии с ч.2 той же статьи гражданского законодательства продление договора найма или аренды возможно, если:

  • арендатор продолжает исполнять условия контракта, используя переданное жилое помещение (квартиру, иную собственность) и после истечения действия;
  • собственник не запрещает продолжать пользование при условии дальнейшего соблюдения указанных в истекшем договоре условий, при этом срок действия таких отношений признается неопределенным.

Столкнувшись с необходимость продолжения аренды, стороны арендных отношений договариваются, нужно ли регистрировать пролонгацию, и рассматривают различные варианты оформления.

Самый простой вариант – возобновление договора согласно положений законодательства, при соблюдении параметров, указанных в ч.2 ст. 621 ГК РФ (т.е.

арендатор продолжает использовать имущество, а его владелец не запрещает этого делать).

В такой ситуации закон позволяет не перезаключать соглашения и не оформлять дополнительных документов. При этом, в силу п.1 ст. 610, придерживаются принципа признания срока договора неопределенным, если изначально он не был установлен в первом договоре. Автопролонгация договора аренды:

Вывод из судебной практики: Заключенный на срок менее года договор аренды, предусматривающий автоматическую пролонгацию на аналогичный срок, так что при сложении общий срок составляет более года, госрегистрации не подлежит.

КонсультантПлюс

При достижении единого мнения, стороны самостоятельно определяют способ оформления новых арендных взаимоотношений, если положения нового документа не будут расходиться с законодательными нормами.

Фактически, стороны могут поступить следующим образом:

  1. Заключить новый контракт.
  2. Оформить допсоглашение к ранее подписанному документу, в который, при желании, могут быть законно внесены новые условия и изменены основные параметры. Образец доп соглашения можно скачать ниже и заполнить самостоятельно, исходя из действующей между сторонами договоренности.

Процедура пролонгации значительно упрощена, если в первичном документе есть пункт о пролонгации — определение, позволяющее после завершения действия договора при отсутствии взаимного несогласия, возобновить его на новый период той же длительности.  Если такого пункта в договоре не будет, новый срок действия расценивается как неопределенный.

Нужна ли регистрация в Росреестре?

Закон ясно указывает на необходимость регистрации арендного права, если недвижимость передается на 12 месяцев и более.

Для договора, заключенного менее, чем на 1 год, внесение в базу Росреестра записи об арендных отношений не требуется. Данная норма установлена ст. 651 (п.2) гражданского законодательства.

При отсутствии регистрации, контракт считается ничтожным, а арендные отношения не имеют юридической силы.

 

После того, как аренда по договору заканчивается, недвижимость возвращается в распоряжение владельцу согласно процедуре, определенной п.1 ст. 655.

В связи с данным требованием, многие арендодатели предпочитают заключать соглашение на срок 11 месяцев без регистрации с возможностью дальнейшего продления.

При желании стороны вправе расторгнуть договор, однако необходимо перед этим заранее уведомить в письменном виде о предстоящем досрочном разрыве.

Если в договоре не указан определенный срок, когда одна из сторон обязана официально сообщить другому лицу, исходя из 3-месячного периода.

Рекомендуем прочесть: Досрочное расторжение договора аренды.

Порядок уведомления о продлении

Данная статья опубликована на сайте zakon-dostupno.ru. Если вы видите эту статью на другом сайте, значит ее украли.

Принимая решение о продление контракта на новый срок, в интересах арендатора соблюсти процедуру письменного уведомления.

Официальное письмо направляют в адрес собственника. При осуществлении данной меры необходимо предварительно изучить пункты действующего контракта: отдельные его пункты устанавливают последовательность действий и указывают на форму оповещения.

Если порядок оповещения не определен, исходят из общих принципов оформления значимых документов.

Письмо, составленное в свободной форме, должно содержать:

  • Название документа;
  • Дату;
  • Ссылку на первичный договор;
  • Указание на пункт договора, предписывающий такой порядок уведомления;
  • Формулировка своих намерений продлить отношения.

Письмо должно быть подписано лично арендатором (в случае, если нежилые помещения арендует юрлицо, заявление подписывает уполномоченный сотрудник и ставится печать организации).

Если в предыдущем контракте не указан предпочтительный способ связи, выбирают любой из нижеперечисленных:

  1. Электронное письмо с ЭЦП.
  2. Заказная почтовая отправка с уведомлением.
  3. Личная передача с распиской в получении.

Особенности трактовки

Собираясь воспользоваться автоматической пролонгацией, следует учитывать юридические нюансы:

  • наличие в тексте договора пункта о пролонгации на новый срок противоречит сути арендных отношений и признается незаконным, если заключался срочный договор (см. ст. 606 гражданского законодательства);
  • указание в первичном арендном соглашении заранее оговоренного условия автоматического продления, согласно ст. 209, ограничивает право распоряжения имуществом со стороны арендатора;
  • если имущество остается в распоряжении арендатора по истечении действия контракта, а сам владелец не имеет ничего против данного положения вещей, допускается возобновление условий соглашения с неопределенным сроком действия, при сохранении условий аренды неизменными.

Для арендодателя сигналом к продлению отношений послужит отчисляемые далее арендные платежи, отсутствие просрочек и соблюдений правил пользования недвижимостью, установленных в договоре.

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

© 2019 zakon-dostupno.ru

Источник: https://zakon-dostupno.ru/nedvizhimost/arenda-naym/prolongatsiya-dogovora-arendyi/

Пролонгация договора аренды

Договор аренды более 11 месяцев подлежит регистрации. Государственная регистрация пролонгированного договора аренды недвижимости

Организация (арендатор) подписала с арендодателем договор на аренду у него нежилого объекта недвижимости.

Договор действовал 11 месяцев, по прошествии которых арендатор продолжает пользоваться данным помещением, при этом арендодатель соглашается и дальше продолжать сдавать в аренду это же помещение с прежними условиями.

Нужно ли в такой ситуации подписывать сторонами дополнительное соглашение для пролонгации договора аренды? Необходимо ли при этом регистрировать договор?

При подписании арендного договора на период до года, его можно пролонгировать на старых условиях, а также путем подписания сторонами дополнительного соглашения к подписанному ранее договору. Регистрировать такой договор не требуется. Достаточно следовать данным рекомендациям.

Делаем все по закону

Основываясь на 1 пункт ст. 610 ГК Российской Федерации период, на который будет заключаться арендный договор, необходимо прописать в нем же. А если этот срок не был определен подписанным договором, то он будет расцениваться как заключенный на неопределенный период.

Во 2 пункте ст. 651 ГК Российской Федерации прописано, что если период, на который подписан арендный договор здания либо сооружения больше 1 года, то нужно его зарегистрировать, тогда он только будет считаться заключенным.

Если арендный договор здания либо сооружения подписывается на период до года, тогда не требуется его регистрировать. Он считается заключенным сразу после его подписания всеми сторонами. Данные правила относятся и ко всем договорам аренды нежилых объектов недвижимости.

По окончании времени действия арендного договора, вся арендованная недвижимость подлежит возврату арендодателю, к тому же должны быть соблюдены правила, учитываемые 1 пунктом ст. 655 ГК Российской Федерации.

Но все же в такой ситуации с учетом определенных обстоятельств и условий, учтенных в арендном договоре, по окончании времени его действия отношения между сторонами, связанными с арендованным объектом, могут быть пролонгированы. При этом можно даже не возвращать назад взятое в аренду имущество и заново заключать другой договор, но по желанию стороны могут оформить свои отношения подобным способом.

Вариант 1: без доп. соглашения

По 2 пункту ст. 621 ГК Российской Федерации нужно учесть, что если арендатор не прекращает пользоваться арендованным объектом после окончания времени действия арендного договора, при отсутствии всяких возражений арендодателя данный договор можно считать возобновленным на старых основаниях и на неопределенный период. И не нужно будет заключать никаких дополнительных соглашений.

Заключенный (возобновленный) договор на аренду на неопределенное время нельзя отнести к такому же виду, что и договора, которые подписаны на срок более года, поэтому для них не требуется проводить государственную регистрацию (Информационное письмо № 59).

Следует помнить, что любая сторона в какое угодно время сможет прекратить исполнять договор аренды недвижимости, который был подписан на неопределенный период. При этом необходимо предупредить об этом прекращении вторую сторону договора за 3 месяца, если иное время не предусмотрено законом либо подписанным договором (по пункту 2 ст. 610 ГК Российской Федерации).

Вариант 2: дополнительное соглашение о пролонгации или новый договор

По 2 пункту ст. 1 ГК Российской Федерации физические, а также юридические лица могут самостоятельно определять любые условия арендного договора, которые не будут противоречить существующему закону.

А согласно 4 пункту ст.

421 ГК Российской Федерации договорные условия могут определяться по личному усмотрению всех сторон, кроме содержаний соответствующих условий договора, регулируемых законом либо другими правовыми актами (статья 422 ГК РФ). С согласия всех сторон можно изменить договор, в ситуации, когда другое не оговорено в ГК РФ, иными законами либо непосредственно договором (по 1 пункту ст. 450 ГК Российской Федерации).

Поэтому при достижении соглашения между сторонами о предоставлении в аренду недвижимости на новый период, отношения между ними могут быть оформлены любым способом, который не будет противоречить существующему закону.

Поэтому можно либо подписать новый договор, либо подписать дополнительное соглашение к подписанному ранее договору. Стороны договора аренды также обладают правом подписанным дополнительным соглашением внести изменения в имеющийся договор.

Можно включить в арендный договор условие, в котором будет определено, что после окончания периода аренды и при полном отсутствии между сторонами возражений договор будет являться возобновленным на аналогичный период.

В такой ситуации не требуется подписывать дополнительное соглашение после истечения периода аренды. ВАС РФ пояснил, что в случае такого возобновления арендного договора на новый период, отношения между сторонами будут регламентироваться новым договором. А его не нужно будет регистрировать, если договор стороны подписали на период менее года.

Другими словами, в ситуации с «автоматическим продлением» договора срок нового арендного договора не будет суммироваться с уже прошедшим периодом, а будет исчисляться заново.

В вышеупомянутой ситуации срок действия арендного договора, который был подписан на 11 месяцев, прошел, поэтому учитывая 2 пункт ст. 621 ГК Российской Федерации его можно считать возобновленным на прошлых условиях на неопределенный период. А к нему уже может быть прикреплено подписанное дополнительное соглашение, про которое упоминалось выше.

Образец дополнительного соглашения о пролонгации договора аренды

Заключение

Подводя итоги, стоит заметить, что из-за применимых сторонами договора определений, подписанное дополнительное соглашение между сторонами может быть расценено не как предназначенное для возобновления арендного договора на новый период, а как соглашение по изменению условий о периоде аренды. А из-за таких изменений он становится больше 1 года и здесь следует внимательно отнестись к тексту составляемого договора, чтобы его таковым не посчитали.

Поэтому вышеупомянутый подход, изложенный в пункте 10 Информационного письма № 59, не может использоваться, а сам арендный договор формально, учитывая 2 пункт ст. 651 ГК Российской Федерации, требует обязательной регистрации, иначе его нельзя будет назвать заключенным.

В подобной ситуации условия арендного договора, исполняемого фактически, даже если его не зарегистрировали, предусматривают взаимные обязательства для всех сторон этого договора.

К тому же они не смогут не исполнять предусмотренные договором обязательства друг перед другом, ссылаясь лишь на отсутствие данной регистрации.

В данной ситуации то, что арендный договор не зарегистрирован, будет являться важным моментом лишь в отношениях при участии третьей стороны (а именно, при реализации объекта аренды арендатор имеет право опираться на 1 пункт ст. 617 ГК Российской Федерации).

Источник: https://mirblankov.ru/prolongaciya-dogovora-arendy/

Законный совет
Добавить комментарий